Київ · Печерський · Квартири · Продаж

Період вибірки: 01.06.2026 – 19.06.2026 · дата оцінки: 19.06.2026 · вибірка: радіус 1,0 км від обʼєкта оцінки
Підготовлено для: ______________________ (оцінювач / СОД)

дата підготовки
19.06.2026
ринкова довідка

Ключове

Медіана пропозиції — 95 439 грн/м²; типовий діапазон p25–p75 82 974 – 114 633 (розкид ±33,2%).
Простір для торгу: 0,0% активних оголошень знижували ціну.
Обʼєкт замовника 95 385 грн/м² — −0,1% до медіани (між p25 і медіаною).
Вибірка 80 з 80 активних (покриття 100%). У сегменті 3 джерела; аналоги охоплюють 3 джерела — придатна для обґрунтування за порівняльним підходом.

1 Об'єкт замовника відносно ринку

2-кімн., 65,0 м²

Ціна6 200 000 грн

грн/м²95 385

vs медіана−0,1%

Позиціяміж p25 і медіаною

Принцип заміщення: за ціною об'єкт конкурує з відповідною частиною пропозиції. Премію має обґрунтувати перевага (стан/вид/поверх), інакше — простір для торгу.

Орієнтир ринку для площі

6 203 539 грн

65,0 м² × медіана 95 439 грн/м²

2 Ринкові показники сегмента

Медіана ціни

5 344 588 грн

типова площа 58 м²

Медіана грн/м²

95 439

min 59 135 · max 214 001

p25 – p75 грн/м²

82 974 – 114 633

розкид ±33,2%

Простір для торгу

—

0,0% знизили ціну

Активних оголошень

Нових за період

оновлення 100,0%

Вибірка / покриття

80 / 100%

Джерел даних

dom.ria · rieltor · olx

3 Розподіл ціни за м² (грн/м²)

68 917–83 39120

83 391–97 864 ◄ медіана25

97 864–112 33713

112 337–126 8105

126 810–141 2836

141 283–155 7563

155 756–170 2301

170 230–184 7037

4 Об'єкти порівняння (аналоги) — 20, за схожістю на обʼєкт замовника

№	Об'єкт / гео	Відстань	Кімнат	Площа	Пов.	Стан	Рік	Клас	Ринок	Днів	Ціна	грн/м²	Δ медіана	Джерело
1	Квартира, 2-кімн., 76 м² Київська / Київ / Печерськ	0,1 км	2	76,0 м²	1/5	З ремонтом (з опису)	—	—	Вторинний	2	150 000 USD	88 643	−7,1%	dom.ria.com
2	Квартира, 2-кімн., 51.9 м² Київська / Київ / Печерськ	0,1 км	2	51,9 м²	1/5	Косметичний (з опису)	—	—	Вторинний	22	91 000 USD	78 748	−17,5%	dom.ria.com
3	Квартира, 2-кімн., 50.6 м² Київська область / Київ / Печерський	≈ район	2	50,6 м²	1/5	Євроремонт	—	Бізнес	Вторинний	253	100 000 USD	88 760	−7,0%	olx.ua
4	Квартира, 2-кімн., 59.7 м² Київська / Київ / Печерськ	0,2 км	2	59,7 м²	5/5	—	—	—	Вторинний	16	160 000 USD	120 369	+26,1%	dom.ria.com
5	Квартира, 2-кімн., 46 м² Київська / Київ / Печерськ	0,2 км	2	46,0 м²	2/5	Без ремонту (з опису)	—	—	Вторинний	10	75 000 USD	73 227	−23,3%	dom.ria.com
6	Квартира, 2-кімн., 58 м² Київська / Київ / Печерськ	0,3 км	2	58,0 м²	2/5	—	—	—	Вторинний	4	89 000 USD	68 917	−27,8%	dom.ria.com
7	Квартира, 2-кімн., 57.8 м² Київська / Київ / Печерський	0,3 км	2	57,8 м²	2/5	З ремонтом (з опису)	—	—	Вторинний	9	125 000 USD	97 129	+1,8%	dom.ria.com
8	Квартира, 2-кімн., 56 м² Київська / Київ / Печерський	0,3 км	2	56,0 м²	3/5	З ремонтом (з опису)	—	—	Вторинний	11	119 000 USD	95 439	+0,0%	dom.ria.com
9	Квартира, 2-кімн., 56 м² Київська / Київ / Печерськ	0,3 км	2	56,0 м²	3/5	Косметичний (з опису)	—	—	Вторинний	2	110 000 USD	88 221	−7,6%	dom.ria.com
10	Квартира, 2-кімн., 54 м² Київська область / Київ / Печерський р-н	0,3 км	2	54,0 м²	5	—	—	—	—	3	109 000 USD	90 657	−5,0%	rieltor.ua
11	Квартира, 2-кімн., 77 м² Київська / Київ / Печерськ	0,3 км	2	77,0 м²	5/25	З ремонтом (з опису)	—	—	Вторинний	21	149 900 USD	87 434	−8,4%	dom.ria.com
12	Квартира, 2-кімн., 58 м² Київська область / Київ / Печерський	≈ район	2	58,0 м²	2/5	Євроремонт	—	Комфорт	Вторинний	4	105 000 USD	81 307	−14,8%	olx.ua
13	Квартира, 2-кімн., 52.8 м² Київська / Київ / Печерськ	0,4 км	2	52,8 м²	5/5	З ремонтом (з опису)	—	—	Вторинний	10	120 000 USD	102 074	+7,0%	dom.ria.com
14	Квартира, 2-кімн., 63.3 м² Київська / Київ / Печерськ	0,5 км	2	63,3 м²	5/5	—	—	—	Вторинний	22	107 000 USD	75 918	−20,5%	dom.ria.com
15	Квартира, 2-кімн., 59.6 м² Київська / Київ / Печерськ	0,5 км	2	59,6 м²	1/5	Капітальний (з опису)	—	—	Вторинний	14	150 000 USD	113 035	+18,4%	dom.ria.com
16	Квартира, 2-кімн., 59 м² Київська / Київ / Черепанова гора	0,5 км	2	59,0 м²	9/9	—	—	—	Вторинний	11	109 000 USD	82 974	−13,1%	dom.ria.com
17	Квартира, 2-кімн., 76.4 м² Київська / Київ / Печерськ	0,5 км	2	76,4 м²	4/9	З ремонтом (з опису)	—	—	Вторинний	5	195 000 USD	114 633	+20,1%	dom.ria.com
18	Квартира, 2-кімн., 46.2 м² Київська / Київ / Саперне Поле	0,5 км	2	46,2 м²	2/10	—	—	—	Вторинний	7	101 500 USD	98 671	+3,4%	dom.ria.com
19	Квартира, 2-кімн., 68 м² Київська / Київ / Печерський	0,6 км	2	68,0 м²	10/10	Косметичний (з опису)	1906 (з опису)	—	Вторинний	11	130 000 USD	85 862	−10,0%	dom.ria.com
20	Квартира, 2-кімн., 55 м² Київська область / Київ / Печерський р-н	0,6 км	2	55,0 м²	10	—	—	—	—	9	143 000 USD	116 772	+22,4%	rieltor.ua

* Відстань для olx.ua — орієнтовна (рівень району): майданчик віддає координату на рівні району, а не конкретної адреси.

Стан, рік і клас — з полів оголошення; позначка «(з опису)» означає, що значення вилучено з тексту опису, а не з структурованого поля. Порядок — за подібністю до обʼєкта замовника (кімнатність → відстань → площа), тому Δ медіана за рядками немонотонна. Δ — відхилення грн/м² об'єкта порівняння від медіани сегмента. Коригування на поверх, стан, вид та інші відмінності — за оцінювачем (принцип заміщення).

5 Джерела, вибірка та методологія

Майданчик	Активних	Частка
dom.ria.com	69	86%
rieltor.ua	6	8%
olx.ua	5	6%

Методологія. Медіана й перцентилі (p25/p75) рахуються по нормалізованій ціні за м² активних оголошень сегмента; ціни в USD/EUR переведено в гривню за курсом НБУ на дату оцінки. Записи з прапорцями якості (нереальна площа/ціна, дублікати, невпізнане гео) виключено з розрахунку. Дублікати між майданчиками злиті за збігом площі, ціни, поверху та гео (за наявності ≥2 джерел), що склеює один фізичний об'єкт, виставлений на різних майданчиках, — а не лише точні репости одного оголошення.

Про якість вибірки:

За обраний період зниження цін в історії оголошень не виявлено.
Вибірку обмежено радіусом 1,0 км від обʼєкта оцінки — порівняльна база локальна, а не по всьому місту/району.
2843 оголошень сегмента без координат на джерелі не потрапили до локальної вибірки.
Вибірку звужено до 2-кімнатних і площі 46–85 м² (±30% від обʼєкта замовника) — щоб медіани відповідали типорозміру.
Історія сегмента молода — більшість оголошень зʼявилися в базі нещодавно, тож динаміка цін і простір для торгу можуть бути неповними.
5 аналогів-викидів (>±50% від медіани грн/м²) виключено зі списку — на бімодальному сегменті (економ + люкс) вони спотворюють порівняння.
2 аналогів з тих самих будинків/ЖК згорнуто (показуємо щонайбільше 2 на будинок) — щоб прайс-лист однієї новобудови не домінував у порівняльній вибірці.
Зняті з публікації оголошення в цьому зрізі не враховуються.